近期，房地產市場的快速降溫備受關注。
國家統計局數據顯示，10月，新房價格延續了9月的下跌趨勢，70個大中城市中超七成城市的新房價格環比下跌；二手房價格更是自8月起連跌三個月，70城中超九成城市的二手房價環比下跌。
僅僅幾個月時間，房價上漲和下跌城市數量完全對調，核心城市房價的全線下跌更是已多年未現，甚至二十餘個城市發布了房價“限跌令”。
樓市為何快速降溫？ 2021年房價出現“倒V型”走勢後，未來樓市會怎麼樣？ 2022年，房價會繼續下降還是轉為上漲？近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華接受中新網“中國新觀察”欄目專訪進行了解讀。
訪談實錄摘編如下：
中新網：2021年樓市先是不斷升溫，隨後近兩個月出現明顯降溫，70城房價環比數據也出現了先漲後跌的情形。為何會出現這樣情況？若您對2021年的住房市場進行一個總結，您會如何評價？
鄒琳華：樓市最近幾個月的降溫有兩方面的因素。
一是市場升溫過快之後，短期內有調整的需要。升溫(部分)是因為疫情過後，相關的調控政策沒有及時跟進，經濟刺激政策對房地產市場也起到了一定的刺激作用。當然這個效應是不可持續的，隨後的降溫也是可以預期的。
二是下半年房地產市場調控政策，特別是金融政策的跟進，對於抑制住房投資投機有很大的效果。隨著住房信貸申請週期拉長，交易頻率也隨之顯著下降，這對於市場有顯著的降溫作用。
總體來講，房地產市場在2021年呈現出“先揚後抑，先漲後跌，穩中有降”的態勢。雖然有些(房地產)企業出現了階段性經營困難，但目前房地產業總體尚在合理、風險可控的運行區間之內。
資料圖：城區樓宇林立。中新社記者 王東明 攝
中新網：對於當前樓市的降溫，您怎麼看？一二三線城市的樓市分別出現哪些特徵？
鄒琳華：房地產作為周期性行業，不會只漲不跌，也不會只跌不漲。漲跌都是正常的市場現象，應該用正常的市場眼光看待。沒有必要過度悲觀或樂觀，這都是不理性的，也不符合中國的客觀現實。
樓市適度的降溫有利於市場平穩、健康運行。調控政策也應該保持一定的定力。最近三個月，一二三四線城市都有所降溫。相對來講，一、四線城市跌得較少，二、三線城市跌得相對多一點，說明一線城市和四線城市的樓市基本面要好於二、三線城市，也反映了中國城市化和人口流動的基本格局。一線城市是因為大城化的趨勢，四線城市則主要是因為就地城市化帶來的剛性需求。
中新網：按照過去的經驗，一般樓市的降溫會持續多長時間？展望2022年，您對於房價走勢和樓市總體走向怎麼看？
鄒琳華：按過去的經驗來看，中國樓市主要呈現脈衝性上漲的態勢。這個態勢裡，小周期大概在5-6年，其中上漲時間1-2年，調整或平穩的時間3-4年。但就目前來看，中國樓市已經進入大分化時代，講整體的漲跌已經沒有太大意義。
對於2022年來講，市場總體應該是平穩的，整體大漲或大跌的概率都非常小，因為市場體量巨大且區域發展不平衡，所以不會出現大漲大跌。而且政府可以及時跟進調控，也可以控制住市場的異常波動。當然也不排除局部出現一些個別異常漲跌(的情況)。
資料圖：房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
中新網：我們看到，目前已有二十多個城市發布了房價“限跌令”，尤以三四線城市為主。在“房住不炒”的總基調下，要維護房地產市場平穩健康發展，您有哪些對策建議？
鄒琳華：一是要堅持“房住不炒”，繼續抑制住房投資投機，保持政策的連續性和穩定性，避免人為形成政策性波動，促進市場預期的穩定。二是以市場平穩為目標，根據市場形勢的變化，及時適度地預調和微調。三是加強對市場異常波動風險，特別是區域協同波動風險的監測防範。四是加強政策在執行過程中的平順性，降低政策性市場波動。五是完善基礎性制度與市場監管制度，比如強化預售資金監管，保證消費者基本權益。六是根據市場形勢變化，及時清理不科學、不合時宜的一些臨時性政策，比如一些臨時性限價政策，避免將短期政策長期化使用。
中新網：當下，保障性租賃住房等領域的發展備受關注。 2022年，在“住有所居”目標指導下，住房市場有哪些關鍵領域需要重點突破？
鄒琳華：一是完善調控政策，提升政策從制訂到執行層面的平滑性，促進市場平穩，防範市場風險。二是繼續發展租房市場，促進租購房同權，實現租購併舉。三是利用好保障性租賃住房的政策支持，盤活存量土地資源，大力增加保障性租賃住房供給。四是促進住房用地供給的改革，增加土地供給渠道。五是推進老舊小區改造，不斷改善居民家庭的居住條件。 (完)
受訪嘉賓簡介：
鄒琳華，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國社會科學院競爭力模擬實驗室副主任，緯房指數創始人，長期從事住房市場監測及政策研究。美國紐約市立大學巴魯克學院訪問學者 (2011-2012)，世界華人不動產學會理事。主持中國社會科學院國情調研重大項目、國家自然科學基金項目等多項重要研究。
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