人工智能生成的三幅图像：描绘未来雅加达的模样
当要求人工智能绘制未来雅加达的城市图景时，其呈现的画面中，雅加达的建筑元素设计风格多样。空中悬挂着轻轨线路，车辆外观尽显先进科技感，甚至雅加达国家纪念碑（莫纳斯纪念碑）的细节比例也显得十分协调。（来源：罗盘网 / 玛莎・布雷曼达）
雅加达，罗盘网 —— 印度尼西亚房地产领域正处于过去数十年间最关键的转折点。如今的行业叙事，已不再仅仅是 “增长” 二字，而是围绕 “品质跃迁”（Flight to Quality）展开：资产持有者若不主动创新，就面临被市场淘汰的风险。从老旧办公楼、现代化物流地产到旅游地产，各细分领域的市场动态均受到全球趋势推动，既有政府政策作为支撑，也因人工智能（AI）数字化转型浪潮及全球供应链重构而被进一步激活。
雅加达的悖论：办公楼空置率高，租金却上涨
作为印尼首都，雅加达目前面临着一个独特的局面：其办公楼空置率位居亚太地区首位，但与此同时，甲级办公楼（Grade A）的租金反而呈上涨趋势。
雅加达办公楼总存量约 1000 万平方米，其中 300 万平方米为空置办公空间，市场形势颇具挑战性。
因此，租金上涨的现象形成了一种悖论。究竟是什么原因导致租金飙升？
仲量联行（JLL）亚太区洞察与咨询主管、印尼区研究主管詹姆斯・泰勒（James Taylor）表示，这一悖论由全球范围内的 “品质跃迁” 趋势所推动。他指出，无论是印尼本土企业还是跨国公司，都在利用当前办公楼空置的契机，从乙级 / 丙级（Grade B/C）老旧办公楼搬迁至甲级（Grade A）高端办公楼。
“企业寻求的是最优配置的办公空间：一流的设施、核心的地理位置，而最重要的是具备绿色建筑认证（green certification），以实现可持续发展目标。” 詹姆斯在 10 月 30 日（周四）的采访中如此说道。
另一影响因素是 “重返办公室”（Return to Office, RTO）政策要求。印尼规定每周需在办公室工作 5 天，这一要求在亚洲各国中最为严格。该政策虽强化了市场对办公空间的需求，但仅针对 “值得前往” 的办公场所 —— 即所谓的 “目的地型办公楼”（destination office），这类办公楼需配备健康设施、餐厅，且交通便利性高（尤其靠近地铁线）。
老旧资产改造的解决方案
日益陷入困境的老旧办公楼主要面临两种处置选择：一是大规模翻新改造（retrofit），可效仿拥有近百年历史却如今成为最环保建筑之一的美国帝国大厦；二是功能转换（change of use）。
在功能转换的潜在方向中，最具前景的方案之一是将办公楼改造为长期租赁住宅（长租公寓）—— 这一资产类型已在美国、日本和澳大利亚发展成熟。
此外，还可将办公楼部分或全部改造为医疗设施（如诊所、医院），或科研与开发场所。同时，将其改造为数据中心（data center），也是一个值得考虑的选择。