物流领域示意图（来源：freepik.com/senivpetro）
雅加达，罗盘网 —— 印度尼西亚房地产领域正处于根本性转型阶段。若说过去数十年市场一直由豪华办公楼主导，如今投资方向与市场需求已转向更细分、更具科技导向的领域：物流地产、数据中心，以及大规模租赁住宅（长租公寓类）。
这一剧烈变革并非短暂趋势，而是由两大核心力量推动的市场结构性调整：一是传统房地产领域长期供过于求，二是数字经济发展与全球供应链多元化催生的需求爆发。
仲量联行（JLL）数据显示，印尼办公楼市场面临巨大挑战，总供应量已达 1000 万平方米。其中，空置面积约 300 万平方米，使得该市场呈现 “租户主导” 特征，即租户在租赁关系中拥有更强议价权。
尽管高端办公楼仍有望推动租金上涨（预计未来五年涨幅达 10%），但乙级办公楼或运营效率欠佳的办公楼却面临生存危机。仲量联行建议，资产表现不佳的业主应考虑采取激进的资产优化策略，例如对建筑进行大规模翻新改造、提升绿色建筑认证等级，甚至改变建筑用途（功能转换）。像美国帝国大厦那样实现 “绿色转型” 的全球标志性案例，值得印尼借鉴 —— 此举可避免雅加达大量过剩的办公楼沦为房地产领域的 “化石建筑”（即失去实用价值、难以盘活的闲置资产）。
房地产新 “黄金板块”：另类资产崛起
当前，投资焦点已大幅转向仲量联行所称的 “另类资产” 或 “新型资产类别”，而印尼在这一领域展现出东南亚最高的增长潜力。
物流与工业地产成为市场 “宠儿”：雅加达都市圈（Jabodetabek，涵盖雅加达、 Bogor、Depok、Tangerang、Bekasi 五地）的现代化仓库入住率高达 94%，远高于亚太地区 86% 的平均水平。过去十年间，印尼仓库供应量已增长两倍；未来三年内，新增物流空间需求预计将接近 100 万平方米，其中约半数需求来自中国企业。
仲量联行东南亚区董事总经理迈克尔・格兰西（Michael Glancy）表示，中国企业的需求激增是一个显著趋势，这反映出全球供应链的多元化战略。“凭借强大的工业与物流产业基础，印尼正日益巩固自身地位，成为全球全新制造与分销网络中的核心目的地。同时，企业对厂房的需求也在转变 —— 从定制化建造的厂房，转向即租即用（plug-and-play）的标准化解决方案。” 迈克尔在 10 月 30 日（周四）的采访中如此说道。
除物流地产外，人工智能（AI）技术的发展以及印尼作为东南亚最大数字经济体的地位，也推动了房地产需求的转向。自 2021 年以来，印尼托管型数据中心（colocation data center）的容量已增长两倍。